Osservatorio Nomisma: i trend immobiliari del primo trimestre 2017

Dopo circa 100 giorni, si delineano i primi trend economici del mercato italiano per l’anno corrente. Quale posto occupa il settore immobiliare, ed in particolare il residenziale, nel disegno finora osservabile? Quali sono le aspettative per i prossimi mesi? Ci sono già dei dati significativi?
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Dopo circa 100 giorni, si delineano i primi trend economici del mercato italiano per l’anno corrente. Quale posto occupa il settore immobiliare, ed in particolare il residenziale, nel disegno finora osservabile? Quali sono le aspettative per i prossimi mesi? Ci sono già dei dati significativi?

Bisogna anzitutto ricordare e riconoscere che ci troviamo all’inizio di una nuova era del mercato, nella quale nuovi schemi, logiche e paradigmi si intersecano in modo differente rispetto agli anni che hanno preceduto la crisi economica e l’impennata dell’inflazione.

Ciò significa che la realtà è cambiata, e a chi la analizza è richiesto di adattare punto di vista e modalità
di investigazione a più livelli; l’osservatorio si concentra in particolare su 13 mercati intermedi in Italia, fornendo spunti interessanti per leggere dinamiche e trend di questa specifica categoria che coesiste territorialmente con mercati come quello di Milano o di Roma, i quali si muovono su traiettorie differenti e ad altre velocità; ma è entrando nel dettaglio che si possono rilevare dinamiche differenti sulla base della dimensione urbana delle città, come sottolineato dall’analisi Nomisma sul primo trimestre del 2017

 

Il credito

Grazie a mutui più accessibili e con tassi agevolati, alla fine del 2016 si è riscontrata una crescita nell’incidenza del credito sulle transazioni. Le famiglie si sono trovate in una condizione particolarmente favorevole per chiedere credito, e fra chi vi ha certamente fatto ricorso (46,3%) e i probabili richiedenti (34,8%) si è raggiunto quasi l’81,2% di dipendenza da credito. Questo dato è il più alto dal 2012, quando la necessità di credito era certa per il 43% dei compratori e la probabilità c’era per il 37,4%. Per un confronto fra periodi più vicini, alla fine del 2015, il 35,1% dei probabili compratori era potenzialmente dipendente da credito, il 39,5 lo sarebbe stato di certo.

 

I prezzi

Dal punto di vista dei prezzi, l’aumento delle concessioni di mutuo che ha contribuito alla ripresa e l’eccesso dell’offerta non hanno portato ad un’inversione di tendenza nelle quotazioni, che rimangono basse.

Per quanto riguarda l’indice di performance delle sole abitazioni sulle 13 città medie analizzate, la dinamica delle compravendite e l’intensità della domanda corrispondono ad una bassa velocità di assorbimento e ad un ancor più bassa convergenza fra prezzo offerto e richiesto. Dal 2008, il prezzo di mercato ha subito una variazione pari a 22,1%, i prezzi offerti nel primo trimestre del 2017 sono a 17,1%.

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Sul frangente
tempi di vendita e sconti, c’è una generale gradualità nel recupero delle posizioni perse negli anni precedenti. Sempre in ambito abitativo, dal 2008, quando gli sconti per le abitazioni si assestavano al 10,7%, siamo ora al 16,2%, mentre i tempi di vendita e locazione, seppur già in calo rispetto al 2016, non sono ancora ritornati ai valori del 2008 (vendita) e del 2010 (locazione). Questo dato è comunque da interpretare, in quanto esiste una sostanziale differenza fra il mercato generale, particolarmente influenzato dagli sconti, e il mercato di qualità, che ne subisce le conseguenze in modo relativo. Le proprietà nuove, quelle situate in aree metropolitane come Milano e in centro città non risentono così pesantemente della svalutazione, perché possono contare su una solida base qualitativa e su compratori determinati all’acquisto dell’immobile e all’acquisizione di tale qualità per le loro case.

Al momento non si possono ancora definire andamenti attendibili e previsioni solide per il resto dell’anno, tuttavia è chiaro come gli studi quantitativi in questo settore si debbano accompagnare sempre più ad indagini qualitative; se da un lato queste analisi rendono la realtà più articolata e sofisticata, infatti, esse permettono di evidenziare trend ed evoluzioni future. Si potrebbe quindi concludere che lo scenario immobiliare si stia aprendo ad una nuova era e stia in effetti diventando fluido, influenzato sempre più da vari fattori esogeni ed endogeni al mercato, e meno prevedibile sul lungo termine, con la scomparsa di cicli e dinamiche che possano considerarsi ricorrenti. 

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