Milano che cambia: sviluppi e prospettive per il terziario dall’Osservatorio Cresme

All’interno della sfera immobiliare, il terziario occupa una posizione fondamentale. Nel contesto milanese questa posizione assume un significato che va oltre la vendita o la locazione di un immobile a scopo commerciale. Si tratta infatti di vera e propria trasformazione: il terziario plasma la città, la nutre come linfa vitale, contribuisce alla riqualificazione dei quartieri, ne cambia l’immagine. 
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All’interno della sfera immobiliare, il terziario occupa una posizione fondamentale. Nel contesto milanese questa posizione assume un significato che va oltre la vendita o la locazione di un immobile a scopo commerciale. Si tratta infatti di vera e propria trasformazione: il terziario plasma la città, la nutre come linfa vitale, contribuisce alla riqualificazione dei quartieri, ne cambia l’immagine. 

Ecco perché questo settore merita degli studi dedicati; non si può agire efficacemente sul mercato immobiliare senza conoscerne appieno lo stato dell’arte. La ricerca Cresme, condotta proprio con questo scopo, ha saputo individuare e analizzare le criticità, azione fondamentale anche secondo il presidente FIMAA Milano Monza & Brianza Vincenzo Albanese, che durante la sua presentazione sul ruolo degli agenti immobiliari milanesi e della città stessa in questo contesto, ha evidenziato l’importanza di una figura professionale in tale ambito.

L’osservatorio sull’offerta di immobili a destinazione terziaria, infatti, sottolinea 3 aspetti fondamentali “la cui interpretazione costituisce la base per operare sui mercati secondo un approccio internazionale” ha spiegato Albanese. Questi aspetti sono nello specifico la dimensione dell’offerta di immobili ad uso ufficio, le caratteristiche di suddetti immobili e la situazione del mercato immobiliare nella città di Milano. La realtà immobiliare del capoluogo lombardo è peculiare: si tratta della prima città “alpha” italiana, ovvero una realtà urbana dal tessuto imprenditoriale consolidato e robusto, che beneficia della spinta innovatrice dell’imprenditorialità giovanile, offre una formazione di fama internazionale ai suoi studenti e finalmente gode di un ritrovato interesse turistico dopo EXPO 2015.

Inoltre, a fronte della Brexit, si aprono per Milano nuove prospettive nazionali e internazionali grazie a potenziali interventi lato macro (infrastrutture, scali ferroviari) e micro (riconversione di immobili) che potranno offrire alla città e al real estate commerciale un ulteriore slancio: considerando che la superficie attualmente in trasformazione corrisponde a 15 milioni di mq e quella sviluppabile a 8 milioni di mq per un valore immobiliare generato stimato a 20 miliardi di € per il 2030, Milano e la sua realtà immobiliare meritano particolare attenzione. Vediamo allora attraverso questa chiave di lettura quali dati ha presentato l’Osservatorio Cresme per il primo semestre del 2016 e rispetto agli anni precedenti.

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Partendo proprio dal primo punto, il documento Cresme esplora l’offerta in termini quantitativi, e i risultati parlano di numeri importanti: nel 2016 l’offerta immobiliare ad uso ufficio ha raggiunto quasi 3,2 milioni di mq dislocati su 4.717 immobili, di cui 1.234 in vendita e 3.483 in locazione.

Analizzando il dato, è emerso che l’offerta complessiva ha costituito l’anno scorso il 34,1% dello stock di uffici a Milano e gli immobili in vendita per uso direzionale rappresentavano il 5% della superficie stimata, mentre l’offerta in locazione in termini di superfici ha raggiunto il 29% dell’intero stock cittadino. La maggior discrepanza sta proprio nell’eccesso di offerta nella locazione: si rileva che attualmente, dei 2,7 milioni di mq registrati in offerta, 1,7 milioni di mq (63,1%) corrispondono ad annunci di locazione e 1 milione di mq (36,9%) stanno fra i grandi portafogli immobiliari, intesi come quelli detenuti dalle primarie società di gestione e intermediazione immobiliare. Dal punto di vista strutturale, gli spazi in vendita sono tendenzialmente più piccoli rispetto a quelli in locazione, con una media di 380 mq contro 775 mq.

Il confronto con i dati rilevati nel 2015 ha inoltre mostrato una riduzione delle superfici complessivamente offerte nella città di Milano pari al 6%, per una diminuzione nel numero di immobili offerti pari al 10,5%, fra vendita e locazione. Le compravendite dal 2013, anno di picco minimo per il mercato cittadino, sono passate da 595 a una stima di 1.000 per il 2016, equivalente a 185 mila mq contro 380 mila mq stimati per il 2016. Il passaggio, in percentuale, va da 2,0% a 4,1% in superfici complessivamente compravendute.

L’analisi ha inoltre esaminato i grandi portafogli immobiliari per ottenere dei gruppi omogenei attraverso i quali verificare l’andamento del mercato: fra immobili da allocare nel 2015 e allocati nel 2016, altri in gestione ai grandi portafogli immobiliari in entrambi gli anni, immobili parzialmente allocati, spazi con incremento di superficie e con variazione di parametri di offerta, rimane anche una piccola percentuale di immobili che fra il 2015 e il 2016 non ha subito alcuna variazione né in superficie né in prezzo.

Per quanto riguarda le caratteristiche dell’offerta, c’è un rapporto speculare fra classi di superfici e numero di immobili per ciascuna classe: nelle classi di superficie più basse si rileva il numero più elevato di immobili offerti e, viceversa, nelle classi di superficie più ampie si osserva un numero più limitato di immobili.

Le uniche due classi in cui l’offerta sia effettivamente aumentata sono quella tra 400 e 800 mq con +5,3% e quella tra 1.500 e 5.000 mq con +5,4%.

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Infine, il territorio: a Milano le superfici disponibili per la locazione al 2016 si trovano principalmente nel semicentro, nella periferia nord e sud. Il CBD (Central Business District), la periferia sud e il semicentro hanno registrato un assorbimento più rapido delle superfici in locazione.

Rispetto al 2015 si osserva una riduzione complessiva delle superfici disponibili per la locazione con sensibili cali nella periferia sud, nel semicentro e nel CBD. A contrario nella periferie est, nord e ovest e nel centro al di fuori del CBD si osservano incrementi di superficie offerta. Nella sfera della vendita, la distribuzione territoriale è relativamente omogenea rispetto a quella di locazione.

Confrontando queste informazioni con i dati del 2015 si osserva una sensibile riduzione delle superfici disponibili per la vendita, con le periferie in calo insieme al centro fuori CBD. Nelle zone del CBD e del semicentro si rileva invece una maggiore stabilità.

Alla fine di questa analisi, rimangono aperti molti punti sulle future sfide che Milano dovrà affrontare, alcune di esse riassunte proprio da Vincenzo Albanese: rivitalizzare il centro storico, innestare servizi capaci di rigenerare i tessuto urbano, ridare identità a quartieri che hanno mutato la propria vocazione e cogliere nuove esigenze e nuovi stili di vita della domanda. Si tratta di una parte degli ambiti d’azione che dovranno interessare la città nel prossimo futuro, ma di certo si tratta di punti di partenza interessanti per un altrettanto interessante futuro.

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