Perché è importante registrare il preliminare d’acquisto?

Se state per comprare o vendere un immobile, o avete appena iniziato a informarvi su una trattativa, prima o poi vi capiterà di affrontare il discorso del contratto preliminare d’acquisto. Che cosa si intende con questa formula?
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Se state per comprare o vendere un immobile, o avete appena iniziato a informarvi su una trattativa, prima o poi vi capiterà di affrontare il discorso del contratto preliminare d’acquisto. Che cosa si intende con questa formula?

-Che cos’è
Il contratto preliminare d’acquisto altro non è che un documento scritto in cui chi vende (parte promittente venditrice) si impegna a vendere un immobile a un acquirente (parte promittente acquirente) specificandone prezzo di vendita, tempi, modalità e termini.

Si tratta quindi di un contratto vincolante per entrambe le parti giuridicamente.  

A sancire quindi l’effettivo trasferimento della proprietà sarà il contratto successivo, quello denominato “contratto definitivo di compravendita”.

-Perché redigerlo e registrarlo

Redigere con attenzione e rigore questo documento è di fondamentale importanza per evitare spiacevoli sorprese. Infatti è un documento che deve riportare la dicitura “Il venditore promette di vendere l’immobile ad acquirente, che promette di acquistare… “. Se si omette o si rende poco chiara quest’idea di “futura transazione” il rischio è quello di produrre un “preliminare improprio”, ovvero una scrittura privata che trasmette informazioni solitamente riservate all’atto pubblico.
Infatti, il preliminare improprio non può essere trascritto nei Registri Immobiliari, poiché non presenta la forma dell’atto pubblico, o l’intervento di un notaio o pubblico ufficiale.
La non registrazione del contratto andrebbe a causare rischi per il compratore nel caso in cui il venditore, per motivi discutibili, prometta lo stesso immobile a più compratori con più contratti preliminari.

Registrare il contratto preliminare perciò, oltre a tutelare da simili contenziosi e dare data certa al contratto, rende l’effetto prodotto dal successivo contratto definitivo opponibile ai terzi sin dalla trascrizione del preliminare.

-Come fare
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, oppure 30 giorni se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.
È necessario consegnare due copie del contratto di cui almeno una con firma originale (che sarà trattenuta dall’Agenzia delle Entrate). Su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 16€ (dal 25 giugno 2013); per essere in regola con la marca da bollo ogni facciata deve contenere al massimo 25 righe. La tassa fissa imposta di registro è di 200€, a cui va aggiunta l’imposta di registro pari allo 0,5% da calcolare sulla caparra (se prevista dal contratto) e il 3% da calcolarsi sull’acconto (se previsto), se si tratta di compravendita tra persone fisiche, cioè privati.

Se il contratto preliminare è soggetto a IVA l’acconto prezzo sarà soggetto all’applicazione dell’IVA di Legge, con versamento della tassa fissa di 200€, oltre all’imposta di registro 0,50% sulla caparra ed 200€ quale ulteriore tassa fissa in presenza di acconti prezzo.

Ecco quindi che i vantaggi della registrazione del contratto preliminare appaiono chiari: una maggior tutela per ogni fase della trattativa, che vi lascia il tempo e la mente sgombra per occuparvi dei dettagli che perfezioneranno l’acquisto.

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