Vendere casa presto e bene… Ti conviene

Dovete cambiare città, avete bisogno di più metri quadri o avete voglia di uno spazio esterno che il vostro appartamento non ha? Ma per realizzare questi obiettivi, comprando casa nuova, dovete prima vendere quella in cui vivete? Meglio allora se riuscite a venderla velocemente e al giusto prezzo. Anche se non esistono vere e proprie regole per una vendita perfetta, ci sono sicuramente degli accorgimenti da usare per non trovarsi impantanati.
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Dovete cambiare città, avete bisogno di più metri quadri o avete voglia di uno spazio esterno che il vostro appartamento non ha? Ma per realizzare questi obiettivi, comprando casa nuova, dovete prima vendere quella in cui vivete? Meglio allora se riuscite a venderla velocemente e al giusto prezzo. Anche se non esistono vere e proprie regole per una vendita perfetta, ci sono sicuramente degli accorgimenti da usare per non trovarsi impantanati.

Oggi, anche se il mercato immobiliare è in lenta ripresa, con il numero delle compravendite in crescita (non tanto i prezzi, che restano stazionari) si è ancora in una situazione in cui l’offerta di case sul mercato è di gran lunga superiore alla domanda. Comprare casa, paradossalmente, è più facile: perché la scelta è più ampia, del modo per farlo al meglio abbiamo parlato qui.

Per vendere casa in fretta serve una strategia

Se state vendendo per comprare una nuova abitazione, vi sarà capitato di vedere annunci anche vecchi mesi: perché succede? Perché a volte non si riesce a vendere casa? Le ragioni sono diverse: la più banale è un prezzo fuori mercato, oppure anche se il prezzo è giusto, la casa potrebbe non essere presentata al meglio – e dunque non spiccare sulla media.

Differenziarsi e distinguersi dalla massa è invece la regola aurea di chi vende. Allora è opportuno, quando ci si chiede come si possa riuscire a vendere casa in fretta, farsi alcune domande. Innanzitutto il prezzo di vendita: abbiamo fatto valutare il nostro immobile da un professionista? Siamo sicuri che il valore che vogliamo realizzare sia quello di mercato? Non sempre è sufficiente calcolarlo in base alla tabelle ufficiali del costo al metro quadro che troviamo sul sito delle Agenzie delle Entrate, che è senza dubbio un parametro di riferimento importante, ma che va incrociato con altri elementi. Per esempio, con le caratteristiche dell’edificio, con il decoro della strada in cui l’appartamento si trova, con il coefficiente di prestazione energetica.

Il trucco c’è, ma non si vede

Un giusto prezzo è condizione necessaria, ma non sufficiente, perché la vendita vada a buon fine. Molto importante è l’home staging, che in italiano potremmo tradurre come “rappresentazione scenica” ed è il modo in cui la casa si presenta. Allora, perché mostri il suo meglio la casa va liberata da polvere, disordine, oggetti inutili… Ma questo è quasi scontato; a sparire devono però essere anche i pezzi di arredamento superflui che rimpiccoliscono visivamente gli ambienti e anche le cose che personalizzano troppo, come le nostre foto o collezioni. Per noi hanno un grande valore, anche affettivo, e siamo convinti che conferiscano alla casa “personalità”. Ma non è detto che ciò esprima lo stesso “carattere” che va cercando il compratore.

Less is more, si dice, e funziona sempre. Questo stesso approccio dovrebbe essere usato anche per l’edificio o per le aree circostanti, il parcheggio, il cortile da cui il potenziale compratore si fa già una prima impressione. Non sempre è facile: non parliamo di una ristrutturazione che aumenta, sì, l’appetibilità dell’immobile ma può essere troppo onerosa e non valere la pena, ma di un make up, qualcosa che in modo semplice ed economico valorizzi ciò che già c’è.

Un altro trucco è fare fotografie professionali: se siamo in rete, con l’overload di informazioni disponibili, un marketing efficace aiuta, e una bella foto è marketing efficace.

Per lo stesso motivo, per l’eccesso di offerta, i primi giorni sono fondamentali per vendere casa rapidamente: la novità sul mercato dura poco in quanto novità, ma in quel poco sale nei motori di ricerca, attira attenzione e visite. Questo tempo dura un paio di settimane, nelle quali, se si è bravi, si può anche concludere la vendita. La pazienza, al contrario, di questi tempi, non paga. E neppure partire con un prezzo alto, perché non si ha fretta e pensare di abbassarlo poi, è una strategia vincente. Il compratore non ha voglia di giocare e ha tante alternative da valutare.

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Vendere e acquistare casa contemporaneamente, il timing è fondamentale

Non è un mercato facile per chi vende. E proprio per questo vendere e acquistare contemporaneamente è un’operazione molto complessa e rischiosa qualora qualcosa andasse storto (per esempio, nel caso in cui ci si impegni per un rogito in acquisto e si abbia la necessità di ottenere la cassa dalla vendita per chiudere il primo contratto: se la vendita non procedesse spedita ci si potrebbe trovare in una situazione di stallo, con la possibilità che salti il rogito e che il venditore vostra controparte trattenga la caparra a titolo risarcitorio).

Vendere prima di comprare è l’alternativa, che però ha un costo: quello di un trasloco intermedio e di un affitto transitorio, solo per citare i più onerosi. Se questa alternativa non va bene per voi e siete sicuri di voler procedere in parallelo con le due operazioni, per fare in modo che le cose vadano a buon fine dovete fare alcuni passaggi imprescindibili.

Innanzitutto rimuovere tutti i possibili elementi di ostacolo o rallentamento alla vendita. Per esempio assicurandosi che l’immobile in vendita sia regolare dal punto di vista urbanistico e conforme per il catasto. Anche la stima corretta del prezzo di vendita è importante: per valutare correttamente il valore di un immobile meglio rivolgersi a un professionista che, di norma, effettua questo servizio gratuitamente.

Chi è arrivato al compromesso o alla proposta, deve stare attento in particolare al titolo a cui versione la caparra; in caso di inadempimento cambiano infatti le conseguenze, la più grave per chi vende e non riesce a rispettare il contratto è la perdita della somma versata a favore del compratore mancato. Anche nel giorno del rogito le cose potrebbero andare storte: per evitarlo, il modo migliore è stipulare i due atti nello stesso giorno, dallo stesso notaio. Ed è opportuno informarsi preventivamente sui tempi di accredito delle somme di denaro, che sono in genere il quid che rende necessario vendere e acquistare in contemporanea.

Occhio alla questione fiscale

Se invece abbiamo trovato la casa dei nostro sogni e vogliamo fermarla subito, senza attendere di vendere la nostra, quanto tempo abbiamo per non perdere le agevolazioni prima casa?

Lo sconto fiscale è previsto se si cede la casa per la quale abbiamo già goduto dell’agevolazione in acquisto entro un anno. Queste eccezione è contenuta nella legge di Stabilità per il 2016 (articolo 1, comma 55) ed è stata chiarita dalla circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 dell’Agenzia delle Entrate.

L’unico caso in cui la regola non vale è quello in cui il contribuente che acquista sia già proprietario di un’altra abitazione non acquistata con l’agevolazione “prima casa” e ubicata nel medesimo Comune nel quale effettua il nuovo acquisto: in questo caso dovrà vendere la sua seconda casa per godere dell’acquisto agevolato.

Ma cosa succede se entro l’anno non siamo riusciti a vendere? La risposta è contenuta sempre nella circolare 27/E: in questo caso la legge è particolarmente punitiva e prevede il pagamento della differenza tra imposta ordinaria e agevolata oltre che gli interessi e una mula pari al 30% della differenza. A meno che, prima della scadenza del termine, il contribuente non presenti istanza per pagare la differenza fiscale ed evitare la sanzione.

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Quali sono i documenti necessari per vendere casa?

Innanzitutto quelli di riconoscimento e, ovviamente, tutti quelli relativi all’immobile. In particolare, la copia del titolo di provenienza, ovvero l’atto di acquisto da cui risulti la proprietà del venditore, che può essere stata acquisita tramite vendita, donazione, decreto giudiziale di trasferimento se acquistato all’asta, ecc.; se l’immobili arriva al venditore per successione serve la copia della dichiarazione di successione e del titolo di acquisto del defunto. Inoltre, è necessario recuperare la planimetria catastale e l’attestato di prestazione energetica.

L’acquirente potrebbe inoltre chiedere conto di aspetti che incidono sul valore e sulla qualità dell’immobile, per esempio, documenti amministrativi e tecnici sullo stato degli impianti o verbali del condominio da cui si evinca l’ammontare delle spese ordinarie e l’eventualità di spese straordinarie. I documenti necessari potrebbero essere molti di più e richiedere un certo impegno e del tempo per essere reperiti e duplicati negli appositi uffici: meglio sempre giocare d’anticipo.

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