La locazione: come e dove sta andando l’Italia degli affitti

Tra prodotti ad hoc e gestioni attive, la richiesta di case in locazione è in continuo aumento, evidenziando un mercato che dovrà necessariamente essere rinnovato per rispondere a una domanda sempre maggiore.
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Tra prodotti ad hoc e gestioni attive, la richiesta di case in locazione è in continuo aumento, evidenziando un mercato che dovrà necessariamente essere rinnovato per rispondere a una domanda sempre maggiore.

Il trend delle case in affitto è oggi in forte crescita grazie alla prospettiva di un deciso aumento nel numero e nella complessità della popolazione nelle città metropolitane. Ad esempio, da una recente indagine CRESME, si prevede che Milano avrà un incremento di addirittura 250.000 nuclei familiari nei prossimi dieci anni. Di questi, molti non potranno affrontare le spese di una compravendita, e avranno di sicuro la necessità di una casa in affitto.

Cosa ci dicono gli affitti sui comportamenti degli italiani

L’aumento della richiesta di locazioni è anche sinonimo di una ricerca di maggiore mobilità nel paese, e se ci fosse un vero mercato per rispondere a questa domanda, sicuramente i giovani potrebbero spostarsi più agilmente all’interno del paese. Tendenza, questa, che è anche una grande opportunità, e richiede prodotti che siano da subito progettati per la locazione; molte volte, ancora oggi, un prodotto che non ha successo nella fase di compravendita viene proposto, in seguito, in locazione come puro ripiego, con risultati in genere poco soddisfacenti e gestioni non efficienti.

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Perché compravendita e locazione sono due campi molto diversi

Case in vendita e case in locazione sono infatti prodotti profondamente diversi, e adeguare l’uno all’altro significa creare inefficienze gestionali e inevitabili diseconomie.

L’abitazione, che sia in locazione o in proprietà, assolve certo la stessa funzione, ma secondo logiche diverse. Anche i layout degli appartamenti differiscono, come pure le scelte delle finiture e degli impianti, che devono considerare altre strategie gestionali e di manutenzione.

Un’importante chiave di volta è proprio il discorso del passaggio da una gestione passiva a una gestione attiva degli immobili. Negli anni passati, infatti, i grandi patrimoni immobiliari in locazione (di enti assicurativi e previdenziali) non sono stati praticamente mai gestiti.

Come intervenire sul trend per migliorare le cose

Servirà quindi intervenire sulla progettazione che tenga conto di quello che dovrà essere il prodotto in locazione, con materiali completamente diversi, molto più durevoli nel tempo, e con una semplificazione e un’ottimizzazione dei costi, anche in quella che è la parte impiantistica, perché una questione assolutamente da non trascurare è in primis quella dei costi di gestione di questi immobili. Sappiamo infatti che il canone d’affitto è composto anche dalle spese di condominio, che poi vanno a comporre la rata totale dell’affitto. Quindi, più efficienza si riesce a creare sul prodotto e minore sarà l’incidenza di questi costi sull’erosione del margine nel ritorno dell’investimento, attraverso un processo di gestione oculata e interventi di manutenzione programmati.

Copenhagen, Denmark

Cosa imparare dai paesi esteri

Oggi in Germania, per esempio, i più grossi gestori di patrimonio immobiliare sono delle vere e proprie property company, che in molti casi si sono formate sulla privatizzazione di quel che era patrimonio pubblico. In Italia, al contrario, una gestione attiva e dinamica del patrimonio pubblico non c’è. Un soggetto privato creerebbe più efficienza, mettendo sempre in conto tutte le attenzioni che devono esserci, anche da un punto di vista sociale, verso gli utilizzatori di parte di questo patrimonio.

Sarebbe quindi necessario riuscire a intervenire su questo patrimonio pubblico, che in molti casi è all’interno del centro delle città, dando vita a quel che potrebbe essere un quartiere volano, creato ad hoc, per cominciare a svuotare questi edifici, che oramai in molti casi non rispondono più alle necessità di cinquant’anni fa di chi ci è andato ad abitare e lavorare. Si agirebbe così in un’ottica di sostituzione edilizia di questo patrimonio, attraverso un progetto pilota che riesca a svolgere questo tipo di attività sul territorio, fornendo specifici servizi a supporto delle differenti tipologie residenziali.

Meglio quindi affittare o acquistare la casa?

Ma per chi invece si trovasse nella condizione di poter scegliere, converrebbe di più affittare una casa o acquistarla?

A livello prettamente teorico, secondo il Professor Isaac C. Tabner, della divisione contabilità e finanza alla Management School dell’Università di Stirling (UK), l’affitto porta con sé vantaggi maggiori rispetto all’acquisto di una casa, che deve tenere conto anche altri costi importanti, come l’assicurazione e la manutenzione dell’immobile. Senza contare poi l’andamento generale del mercato e dell’economia, che se per esempio risulta in deflazione, anche lieve, ma costante nel tempo, può far perdere valore all’investimento immobiliare.

Nella realtà di tutti i giorni, invece, la questione è diversa. Enzo Albanese, CEO di Sigest, pur affermando chiaramente come il mercato italiano delle locazioni stia acquisendo sempre più importanza e riconoscendo la correttezza formale del ragionamento del Professor Tabner, è convinto che nella pratica, con l’inflazione quasi a zero, il rendimento di un immobile sia più importante della sua plusvalenza. Rendimento che, pulito dalle fiscalità connesse, può essere più che interessante, riportando quindi la casa di proprietà a essere un investimento proficuo, come dimostra un deciso aumento delle richieste di mutui negli ultimi 12 mesi (+ 13,3%, dati CRIF).

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