Dove conviene comprare casa? Milano nel mirino degli investitori.

Centro delle nuove tendenze, della moda, del design e del business; cuore di eccellenze universitarie, artistiche e culturali; smart city e ora anche metropoli che attira gli investimenti di tutto il mondo e forse, in un futuro non molto lontano, cuore della finanza Ue, Milano è riconosciuta come l'unica città a dimensione europea d'Italia. Questa marcia in più rispetto al resto del paese si riflette anche sul mercato immobiliare.
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Centro delle nuove tendenze, della moda, del design e del business; cuore di eccellenze universitarie, artistiche e culturali; smart city e ora anche metropoli che attira gli investimenti di tutto il mondo e forse, in un futuro non molto lontano, cuore della finanza Ue, Milano è riconosciuta come l’unica città a dimensione europea d’Italia. Questa marcia in più rispetto al resto del paese si riflette anche sul mercato immobiliare.

Il susseguirsi di studi che tracciano l’andamento del mercato immobiliare nazionale durante lo scorso anno concordano nell’attribuire al mercato milanese un ruolo da apripista di quelle che saranno le probabili tendenze prossime a livello nazionale. E quindi l’aumento delle compravendite nel paese seguirà il più robusto aumento di contratti chiusi a Milano, così come l’andamento dei prezzi, in generalizzata stabilizzazione lungo tutta la Penisola, è stato anticipato dai movimenti dei valori al metro quadrato nel capoluogo meneghino dove, in parecchie zone e quartieri, si iniziano a riscontrare i primi segni più sul fronte delle quotazioni.

Qui si torna a investire nel mattone

Le opportunità che si stanno andando a creare sul mercato milanese attirano più di un investitore, segno che acquistare una casa a Milano – non solo per esigenze abitative – torna a essere un investimento appetibile. Non è un caso se, nel 2016, circa il 35% delle operazioni immobiliari portate a termine in Italia sono state concluse qui (per un valore di circa 3,2 miliardi di euro). Nei comparti uffici e commerciale il numero di operazioni chiuse entro i confini cittadini, spesso da grandi e grandissimi investitori anche di caratura internazionale è in costante aumento.

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Anche per quanto riguarda il mercato della casa si nota una crescente vivacità. L’investimento nel settore residenziale si scontra però con un livello di tassazione di certo non incentivante, e soprattutto si confronta con una nuova normalità del mercato immobiliare, che impone di considerare diversi parametri rispetto a quelli presi in considerazione sino al 2008 per valutate un investimento nella casa.

L’investimento immobiliare nel mondo post crisi ha infatti perso un attributo prima essenziale: il mattone non è più una cassaforte del valore per difendersi dall’inflazione. Con una dinamica dei prezzi molto più piatta di quanto non accadesse prima del 2008, quindi, non basta più investire in quattro mura per godere di una rivalutazione automatica dei valori al metro quadrato. Ora l’investimento deve essere più selettivo e soprattutto mirato alla messa a reddito dell’asset: in altre parole è necessario comprendere a pieno dove acquistare casa e con quali caratteristiche.

Ma c’è di più: la casa, che sia seconda o terza o oltre, acquistata a scopo d’investimento, deve assicurare che il reddito da affitti generato sia costante nel tempo. La qualità del costruito e l’età dell’immobile diventano pertanto fattori essenziali per determinare il successo o meno dell’investimento. Gli immobili nuovi, di classe energetica da A+ a B, offrono quindi un’interessante opportunità. Meno attraenti sono invece gli immobili da ristrutturare, anche perché spesso risalenti agli anni ’60 e ’70, come la gran parte del patrimonio residenziale italiano, ormai giunti a fine vita, e comunque difficilmente adattabili alle esigenze abitative e costruttive attuali.

La nuova fase di sviluppo della città

L’evoluzione del mercato milanese durante gli anni di crisi a segnato alcune importanti tracce o linee guida. Dopo i grandi progetti, conclusi o in via di conclusione, come Citylife, Porta Nuova, Bicocca e Bovisa – che hanno dato corso a sviluppi interessanti anche nelle aree circostanti – la città sta dando vita a una nuova fase di trasformazione con un impatto ancora maggiore. Basti pensare al progetto che riguarda i 7 Scali ferroviari dismessi, che occupano più di 1,3 milioni di mq, e alle aree post Expo, che per oltre la metà resteranno aree adibite a verde pubblico. Ma non solo: in altre zone, come per esempio i Navigli o tutta la parte adiacente allo scalo di Porta Romana, il processo di rigenerazione urbana e di sviluppo non ha seguito la pianificazione calata dall’alto con la realizzazione di grandi progetti, ma si è generata quasi spontaneamente, per vicinanza o somiglianza dei vari soggetti che l’hanno promossa, rendendo ancor più variegata e poliedrica la realtà di Milano.

Le zone dove i prezzi crescono di più

Fatte tutte queste premesse, dove conviene comprare casa a Milano? A scopo d’investimento, certo, ma anche con il semplice obiettivo di mantenere il valore dell’immobile nel tempo? A livello di quotazioni, risultano in aumento i valori immobiliari delle zone centrali dove il mercato lancia concreti segnali di ripresa (+2,5%). Proprio in centro, precisamente in via Pantano 8, troviamo un’operazione curata da Sigest. Da Brera a Porta Romana la domanda è vivace ovunque con acquirenti di prima casa e investitori pronti a muoversi, come confermato, per esempio, dal successo delle operazioni di sviluppo come quella realizzata da Sigest in via Muratori, ora sold out.

Dinamico il mercato nella zona di corso Como e limitrofe con un crescente interesse per le abitazioni posizionate in via Pasubio e via Maroncelli, in seguito all’apertura della Fondazione Feltrinelli. Non si registrano effetti sui prezzi e le quotazioni di un buon usato si aggirano intorno a 5.000 euro al mq. Piacciono sempre, soprattutto ad inquilini giovani alla ricerca di immobili in affitto, la zona di corso Como e piazza XXV Aprile. I prezzi per le soluzioni vecchia Milano in ottimo stato sono di 6.000 euro al mq con top prices di 7.000 euro al mq per le soluzioni particolarmente signorili ed in ottimo stato.

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Buone performance attese anche nelle zone del design, tra Corso Venezia, Garibaldi e Solari, (+2,6% rispetto al 2006) – qui Sigest è attiva con lo sviluppo Opificio Magolfa e nella vicina Piazza Napoli, in via Metauro al numero 6 – e in quella interessata dalla nuova linea della metropolitana 5, che registra +0,7% in dieci anni con punte del +9,8% in Fiera – Monterosa e +9,1% in Sarpi – Procaccini.

Quelle dove la crescita è più lieve

Lieve aumento dei valori immobiliari (+0,7%) per la macroarea di Lodi-Corsica in seguito alla performance delle abitazioni posizionate in viale Corsica vede prezzi in leggero aumento grazie a un ritorno delle famiglie all’acquisto e, di conseguenza, un aumento della domanda di tagli più grandi (100-120 mq) ed un leggero aumento dei prezzi. Si chiedono soprattutto immobili ristrutturati. La zona si è sviluppata soprattutto negli anni ’60 e conta delle soluzioni più signorili nel tratto iniziale di via Sismondi e di via dell’Ongaro progettate dall’architetto Muzio e valutate in buono stato 3.000-3.500 euro al mq.

E dove i prezzi sono stabili

Sono rimasti sostanzialmente stabili i valori immobiliari in tutte le altre macroaree della città: Fiera-San Siro, Vercelli-Lorenteggio, Bovisa-Sempione. In quest’ultima macroarea si rileva un mercato dinamico nella zona di piazza Firenze e corso Sempione con una domanda vivace e tempi di vendita in diminuzione. In ripresa soprattutto il segmento della prima casa che vede protagoniste famiglie che ampliano la metratura dell’immobile e che ricercano tagli intorno a 120-150 mq. Desiderano appartamenti situati ai piani alti ed in condomini di qualità. Ci sono investitori che desiderano mettere a reddito l’immobile anche in vista della futura occupazione delle torri di “City Life”.

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