Recuperare il seminterrato: novità legislative e opportunità per privati e investitori

A fronte dell’approvazione della Legge Regionale 7/2017 sui seminterrati, avvenuta lo scorso febbraio, si aprono nuove prospettive per privati e investitori che siano interessati al recupero di questi spazi. La Regione Lombardia promuove tramite questa legge l’utilizzo dei locali seminterrati ad uso residenziale, ma anche commerciale, con lo scopo di incentivare la rigenerazione urbana in modo sostenibile e innovativo, e al contempo contenere il consumo di suolo. Di seguito i punti salienti del testo di legge, analizzati secondo le opportunità che potrebbero portare a chi possegga un locale seminterrato e desideri recuperarlo a fini abitativi o commerciali.
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A fronte dell’approvazione della Legge Regionale 7/2017 sui seminterrati, avvenuta lo scorso febbraio, si aprono nuove prospettive per privati e investitori che siano interessati al recupero di questi spazi.

La Regione Lombardia promuove tramite questa legge l’utilizzo dei locali seminterrati ad uso residenziale, ma anche commerciale, con lo scopo di incentivare la rigenerazione urbana in modo sostenibile e innovativo, e al contempo contenere il consumo di suolo. Di seguito i punti salienti del testo di legge, analizzati secondo le opportunità che potrebbero portare a chi possegga un locale seminterrato e desideri recuperarlo a fini abitativi o commerciali.

I punti salienti del testo di legge

Innanzitutto, la legge dà una definizione di “seminterrato” per stabilire con chiarezza a quale tipo di spazio si faccia riferimento nel testo. Il piano seminterrato vede soddisfatte due condizioni contemporaneamente: il pavimento si deve trovare a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio; il soffitto invece deve essere, anche parzialmente, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio.

A fronte di questa indicazione, si specifica che, a livello temporale, il recupero è possibile solo per i seminterrati che, alla data di entrata in vigore della legge, risultino legittimamente realizzati e che si trovino in edifici già serviti da tutte le urbanizzazioni primarie. Le norme sul recupero potranno essere applicate anche agli immobili realizzati successivamente all’entrata in vigore della legge, ma solo se saranno decorsi almeno 5 anni dalla loro costruzione.

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Rispetto alla legge nazionale, inoltre, quella della Lombardia  ha applicato una deroga all’altezza minima dello spazio, pari a 2,40 metri (nel resto del paese l’altezza minima è 2,70). Il testo continua indicando che, se si dovesse verificare un incremento del carico urbanistico, sarà obbligatorio reperire nuovi spazi per parcheggi e servizi con la possibilità di monetizzarli. Fra i punti salienti, anche la possibilità di creare una unità abitativa autonoma con il riuso del seminterrato. In questo caso il Comune dovrà rilasciare il certificato di agibilità dello spazio.

Infine, la legge specifica che i locali seminterrati con una superficie lorda di pavimento non superiore ai 200 metri quadrati (per uso residenziale, 100 metri quadrati per altri usi) sono esenti dal costo di costruzione.

Opportunità e vantaggi

Prendendo in considerazione questi aspetti, si stima che in Lombardia siano presenti circa 40.000 locali che corrispondono alla descrizione; si tratta di una cifra importante, che apre nuove prospettive a privati ed investitori ed incentiva l’utilizzo dei seminterrati e, ove necessaria, la loro ristrutturazione con l’utilizzo di tecnologie innovative. Ridare vita ad ambienti inutilizzati, in assenza di consumo di suolo e con la possibilità di monetizzare spazi finora dismessi, risulta particolarmente interessante per chi possedesse questo tipo di proprietà o volesse investirvi, soprattutto considerati gli aspetti sopra elencati, a tutti gli effetti favorevoli per chi dovesse decidere di riutilizzare un vano seminterrato.

Sostanzialmente, come osservato da Vincenzo Albanese, CEO di Sigest, questa norma offre nuove opportunità senza consumo di suolo, recuperando l’esistente e implementando l’attrattività e l’utilizzo di immobili abitativi, commerciali o industriali, anche con progetti innovativi e creativi.

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È soprattutto nelle città che questo nuovo strumento può fornire soluzioni utili a un nuovo impulso al mercato, con oltre 40mila possibili interventi stimati. Certo è che nel recupero dell’abitativo ancor più che del commerciale, è sempre necessaria una valutazione specifica delle singole casistiche, dovendo garantire una qualità di vivibilità adeguata e il rispetto di tutte le norme igienico-sanitarie.

Ma il discorso è più ampio, se si considera che l’80% del patrimonio immobiliare italiano è stato realizzato tra gli anni ’50 e gli anni ’80, e si trova ora nelle condizioni di dover essere adeguato, ripensato. Secondo Albanese, questa norma apre scenari importanti in particolare per il terziario, se si prendono ad esempio alcune soluzioni già in uso nei centri storici. Un esempio magniloquente e di fama mondiale è la Piramide del Louvre, a Parigi, con la sua controparte sotterranea che estende la punta nel seminterrato del museo. Ma senza uscire da Milano, casistiche virtuose delle enormi potenzialità dei seminterrati ad uso commerciale sono offerte da Piazza Gae Aulenti, dalla sede de Il Sole 24 Ore e dalla Rinascente di Milano.

Si tratta di esperienze che testimoniano come il recupero dei seminterrati lasci spazio per soluzioni creative e, perché no, anche coraggiose, che ora sono facilitate da una norma ad hoc che una città come Milano non può permettersi di non cogliere al balzo.

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