Guida di sopravvivenza all’assemblea condominiale

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Temuta tanto dai novizi quanto da chi può vantare una lunga esperienza in merito, teatro di lunghissime serate di discussioni. All’assemblea condominiale non ci si abitua mai. Ma in pochi sanno come funzioni e soprattutto come trarne dei vantaggi per migliorare la vita la convivenza coi condomini. Ecco quindi una pratica “guida di sopravvivenza” per non lasciarsi prendere dall’inesperienza a un appuntamento al quale tutti, prima o poi, siamo tenuti a partecipare.

L’assemblea condominiale è il luogo nel quale il condominio assume le decisioni relative ai beni comuni. La convoca l’amministratore per mezzo di un atto scritto che riporta l’ordine del giorno, il luogo, e la data dell’assemblea, diffuso almeno 5 giorni prima via fax, raccomandata, email o consegna a mano. Tenete dunque presente che il classico avviso in bacheca apposto dall’amministratore non è sufficiente a certificare una convocazione, e che l’assemblea così convocata, per legge è da considerarsi non valida.
Il quorum costitutivo, da raggiungere per poter procedere, è stabilito a seconda del numero degli appartamenti: consiste nella presenza di un numero di condomini che rappresenti i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza (non più i due terzi come previsto fino alla riforma del 2012) dei partecipanti al condominio; il quorum costitutivo, così come il quorum deliberativo (ci torniamo più avanti), dipende da quante volte è stata convocata l’assemblea: maggiori sono i rinvii per mancanza del quorum, minore sarà il quorum alla volta successiva, per evitare ostruzionismi tramite assenteismo. Chi è impossibilitato a partecipare può delegare tramite atto scritto un altro condomino a votare al posto suo. Alla seconda convocazione per raggiungere il quorum costitutivo basterà che siano presenti rappresentanti per un terzo del valore dell’edificio, e un terzo dei condomini.

Un esempio pratico: poniamo che in un condominio di 21 unità, un condomino sia proprietario da solo di 340 millesimi di un condominio, e tutti i restanti di soli 33 millesimi a testa. La presenza del condomino maggioritario all’assemblea la renderà valida con il solo apporto di altri 6 partecipanti.

Nel caso in cui, ad assemblea in corso, l’abbandono di alcuni partecipanti faccia venire meno il quorum, è opinione comune ritenere che la seduta non vada sciolta e rimangano valide le delibere.

In apertura dell’assemblea vi è la nomina dei soggetti che la gestiranno: il presidente si incaricherà di moderare la discussione e dirigere la stesura il verbale, che verrà invece redatto dal segretario.
Per ogni deliberazione che riguardi una sola unità immobiliare, benché tutti i proprietari di quella unità possano partecipare ed esprimere una preferenza, solo un voto sarà conteggiato.
In linea di massima, si può dire che la delibera è valida se approvata dalla maggioranza dei votanti, a patto che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, se siamo alla prima convocazione, oppure almeno un terzo del valore dell’edificio se siamo alla seconda. Tornando all’esempio di prima, il condomino maggioritario vedrà approvata la delibera in favore della quale si è espresso solo se il suo voto sarà accompagnato da altri 3 voti a costituire la maggioranza. Questo vale per delibere come: la nomina e la revoca dell’amministratore, qualsiasi lavoro di miglioria al complesso residenziale come ad esempio rinnovamenti energetici, eliminazione di barriere architettoniche, impianti di sorveglianza, nuovi parcheggi, interventi per la salubrità e sicurezza degli impianti, riparazioni a danni. Anche nel caso in cui si voglia intentare una causa per questioni non attribuibili all’amministratore è necessario questo quorum deliberativo. Altri interventi necessiteranno invece di una maggioranza speciale.

È il caso di ricordare che qualsiasi delibera si presume legittima, perciò entra in vigore in maniera vincolante da subito, e lo rimane fino a quando un giudice non viene interpellato e si pronuncia sulla sua legittimità. Se considerate una delibera illegittima, è necessario impugnarla entro 30 giorni dal giorno dell’approvazione (o della comunicazione tramite il verbale, se il condomino che intende impugnarla era assente al momento dell’approvazione).

L’assemblea di condominio è un momento fondamentale della nostra esperienza sociale e giuridica, per questo motivo affrontarla conoscendone il regolamento ci eviterà situazioni spiacevoli, rendendola un’ottima occasione di confronto per esercitare il proprio punto di vista.

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